Si estás a punto de alquilar un local para tu negocio, esta checklist te ayuda a revisar lo importante antes de firmar: estado del local, instalaciones, licencias, condiciones del contrato y puntos fiscales básicos (IVA/retención) para evitar sorpresas y costes ocultos.
1) Antes de visitar: define tus “imprescindibles”
Actividad y necesidades
- ¿Qué actividad vas a desarrollar? (hostelería / retail / oficina / servicios)
- ¿Necesitas salida de humos? (si aplica)
- Superficie útil mínima y distribución (zona atención / almacén / aseo)
- Necesidad de escaparate, visibilidad y paso peatonal
- Requisitos de accesibilidad (rampa, ancho de puerta, etc.)
Presupuesto real
- Renta máxima asumible + comunidad + suministros
- Fondo para adecuación inicial (si hace falta)
- Meses de “colchón” (carencia, obras, arranque)
2) Checklist de visita del local (lo que más se pasa por alto)
A) Estado general
- Humedades (zócalos, esquinas, techo, tras tabiques)
- Olores (a cerrado, humedad, bajantes)
- Suelo (hundimientos, baldosas sueltas)
- Paredes/techos (grietas, pintura abombada)
B) Instalación eléctrica y potencia
- Cuadro eléctrico en buen estado
- Potencia contratada/instalable (según actividad)
- Enchufes y puntos de luz suficientes
- Señales de instalación antigua o “apaños”
C) Fontanería y saneamiento
- Aseos funcionales y en buen estado
- Fugas, presión de agua, desagües
- Bajantes/arqueta (si hay problemas recurrentes)
D) Ventilación / extracción
- Ventilación real (no solo “abre una ventana” si la actividad lo requiere)
- Extractor / salida existente (si aplica)
- Condensación en ventanas/marcos
E) Fachada, escaparate y rotulación
- Metros de fachada y visibilidad
- Estado del escaparate / cierres
- Posibilidad de rótulo (normativa municipal/comunidad)
F) Comunidad y edificio
- Gastos de comunidad y qué incluyen
- Derramas previstas
- Normas de comunidad (actividades, horarios, ruidos)
Pregunta clave para el propietario/agencia:
“¿Qué reforma/adecuación ha hecho el último negocio y por qué se fue?”
3) Licencias y actividad: no firmes “a ciegas”
- ¿El uso del local es compatible con tu actividad?
- ¿Existe licencia anterior similar? (pista útil)
- ¿Requiere obras para cumplir normativa? (salidas, ventilación, accesibilidad)
- ¿Hay limitaciones por comunidad/ordenanzas?
Tip práctico: si tu actividad es “sensibles” (hostelería, estética, talleres), valida la viabilidad antes de invertir.
4) Contrato: cláusulas que debes revisar sí o sí
A) Duración, prórrogas y salida
- Duración inicial
- Preaviso de salida
- Penalización por desistimiento anticipado (si existe)
B) Renta y actualizaciones
- Renta mensual y forma de pago
- Actualización (IPC u otro índice)
- Carencia (meses sin renta) si vas a hacer obra/adecuación
C) Fianza y garantías
- Fianza (habitual en uso distinto de vivienda: 2 meses)
- Depósitos adicionales / avales (si los piden)
- Condiciones de devolución y estado de entrega
D) Obras y mantenimiento
- Qué obras puedes hacer y con qué autorización
- Quién paga reparaciones (menores vs. estructurales)
- Qué se considera “mejora” y qué pasa al finalizar
E) Cesión/traspaso/subarriendo
- ¿Puedes traspasar el negocio o ceder el contrato?
- ¿Hay condiciones o penalizaciones?
5) Facturación y fiscalidad básica (para no liarla)
- La factura del alquiler incluye IVA cuando corresponde
- ¿Aplica retención por alquiler (Modelo 115) en tu caso?
- Guardas facturas y justificantes de pago mensuales
- Los gastos del local están afectos a la actividad y se registran correctamente
Tip: antes de firmar, valida con tu asesoría el esquema de IVA/retención según tu caso.
6) Documentos que deberías pedir (y guardar)
- Contrato firmado + anexos
- Últimos recibos de comunidad (si te afectan)
- Certificados/revisiones si aplica (instalación eléctrica, etc.)
- Inventario del estado del local (si hay elementos incluidos)
- Fotos/vídeo del estado el día de entrega
- Lecturas de contadores (si vas a asumir suministros)
7) Checklist final “antes de firmar” (resumen en 12 puntos)
- Actividad viable + licencias claras
- Humedades/olores revisados
- Electricidad/potencia acorde a tu negocio
- Ventilación/extracción viable
- Comunidad: normas + derramas + gastos
- Duración + salida + penalizaciones
- Renta + actualización + carencia
- Fianza/avales y condiciones
- Obras permitidas y quién paga qué
- Cesión/traspaso (si te interesa)
- IVA/retención revisados
- Carpeta de justificantes lista
¿Buscas local en Bizkaia o Cantabria y quieres asegurarte de que encaja con tu actividad antes de firmar? Guarda esta checklist y úsala en cada visita.