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El mercado inmobiliario en Bilbao cerró 2025 con precios en máximos y una actividad de compraventa que no se veía desde antes de la crisis financiera. Con la bajada del Euríbor y una oferta cada vez más escasa, la vivienda se ha encarecido en toda Bizkaia y arranca 2026 con la misma tensión. En este artículo repasamos qué ha pasado con el precio de la vivienda en Bilbao, cuántas casas se han comprado y vendido y cómo está el alquiler, siempre con datos oficiales de Eustat, el Gobierno Vasco, el Colegio de Registradores y el INE. Nada de estimaciones de portales: solo cifras registradas.
Puntos clave (resumen)
- Bizkaia cerró 2025 en 3.389 €/m², un +14,5% interanual en el último trimestre.
- Bilbao ciudad: 3.512 €/m², el tercer municipio más caro de Euskadi.
- 13.681 compraventas en Bizkaia en 2025 (+14%), el territorio más activo del País Vasco.
- Alquiler medio en Bilbao: 847 €/mes; la ciudad está declarada zona de mercado tensionado.
- El motor: un Euríbor cerca del 2% y un fuerte aumento de las hipotecas.
Cuánto cuesta la vivienda en Bilbao: el precio por metro cuadrado
Según la Estadística de compraventa de inmuebles de Eustat (elaborada con datos del Colegio de Registradores), el precio de la vivienda en Bilbao se situó en 3.512,50 €/m² en el segundo trimestre de 2025. Esa cifra convierte a Bilbao en el tercer municipio más caro de Euskadi, solo por detrás de Donostia (5.853 €/m²) y de Getxo (4.621 €/m²), y por delante de capitales como Vitoria-Gasteiz.
Si ampliamos el foco a toda Bizkaia, el precio medio del metro cuadrado no ha dejado de subir trimestre a trimestre durante todo 2025:
El dato de cierre habla por sí solo: los 3.389 €/m² del cuarto trimestre de 2025 suponen un +14,5% respecto al mismo trimestre de 2024 (2.961 €/m²). En media anual, Bizkaia pasó de unos 2.891 €/m² en 2024 a cerca de 3.168 €/m² en 2025, un incremento del +9,6%. La vivienda usada, que es la mayoría del mercado, marca el ritmo con subidas por encima del 8% interanual de forma sostenida.
Traducido a euros por vivienda completa, el precio medio de una compraventa en Bizkaia se situó en 281.497 € al cierre de 2025 (318.324 € la vivienda nueva y 270.357 € la usada), un +12,9% más que un año antes.
Bilbao frente a su área metropolitana: dónde es más cara la vivienda
Una de las preguntas más habituales de quien busca comprar vivienda en Bilbao o en su entorno es si merece la pena salir de la capital. Los datos oficiales por municipio (segundo trimestre de 2025) muestran diferencias notables dentro de la propia Bizkaia:
La lectura es clara: la margen izquierda (Barakaldo, Portugalete, Santurtzi) sigue ofreciendo precios entre un 20% y un 25% por debajo de Bilbao capital, mientras que Getxo y Uribe Kosta se han consolidado como la zona premium del área metropolitana. Para muchas familias, mover el radio de búsqueda unos kilómetros supone una diferencia de decenas de miles de euros por la misma superficie. Si estás valorando distintas zonas, en Chomón trabajamos toda Bizkaia con oficinas y agentes locales en cada área, desde Getxo y Leioa hasta Cantabria.
Compraventas: el mercado se acelera en Bizkaia
El precio no sube en el vacío: sube porque se compra mucho. En 2025 se registraron 13.681 compraventas de vivienda en Bizkaia, frente a las 12.005 de 2024, un incremento del +14%. Bizkaia concentró el 52% de todas las operaciones de Euskadi (26.326 en total), lo que la convierte en el territorio más activo del País Vasco.
La tendencia enlaza con lo ocurrido a nivel nacional: según el INE, la compraventa de vivienda en España creció un +11,5% en 2025, con 714.237 viviendas transmitidas. Es decir, la aceleración de Bilbao y Bizkaia no es una anomalía local, sino que va incluso por encima de la media española.
Por qué sube: Euríbor bajo e hipotecas al alza
El principal motor de esta reactivación es el abaratamiento de la financiación. El Euríbor a doce meses, que llegó a superar el 4% en el otoño de 2023, se movía ligeramente por encima del 2% a finales de 2025. Esa diferencia cambia por completo la cuota mensual de una hipoteca y ha devuelto capacidad de compra a muchos hogares.
El efecto se nota en la firma de hipotecas: en Euskadi se constituyeron 20.825 hipotecas sobre vivienda en 2024 (+9,2%), y el primer semestre de 2025 se cerró con un +30% interanual en número de hipotecas firmadas. Más crédito disponible, más operaciones y, con una oferta de vivienda limitada, más presión sobre los precios.
El alquiler en Bilbao: máximos y mercado tensionado
Quien no compra, alquila, y ahí la presión es todavía mayor. La renta media de los contratos de alquiler en Bilbao se sitúa en 847 €/mes, según la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) del Gobierno Vasco. Dentro de Bizkaia, solo la superan municipios como Getxo (953 €/mes). En el conjunto de Euskadi, la renta media alcanzó los 819 €/mes en 2024, un +30% más que en 2016.
La consecuencia es que Bilbao está declarada oficialmente zona de mercado residencial tensionado, una de las once localidades de Euskadi en esta situación. El esfuerzo medio que dedica un hogar en alquiler al pago de la vivienda alcanza el 37,9% de sus ingresos, muy por encima del umbral recomendado del 30%. La combinación de rentas altas y escasez de oferta es, precisamente, uno de los factores que está empujando a muchos inquilinos hacia la compra.
Impuestos al comprar vivienda en Bizkaia: el ITP
Un dato que muchos compradores pasan por alto al calcular su presupuesto es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda de segunda mano. En Bizkaia, según la Diputación Foral de Bizkaia, los tipos vigentes son:
| Tipo de compra | ITP en Bizkaia |
|---|---|
| Vivienda habitual (cumpliendo requisitos) | 2,5% |
| Segunda vivienda o inversión | 4% |
Para aplicar el tipo reducido del 2,5% la vivienda debe destinarse a residencia habitual: hay que empadronarse en un plazo máximo de 12 meses y mantenerla como vivienda habitual durante al menos tres años. Sobre una vivienda usada de 270.000 € (precio medio en Bizkaia), la diferencia entre el 2,5% y el 4% supone unos 4.000 € más de impuestos, así que conviene tenerlo en cuenta desde el principio. La vivienda nueva, en cambio, tributa por IVA (10%) en lugar de ITP.
Qué significa todo esto si quieres comprar o vender en Bilbao
Los datos dibujan un mercado de vendedor: precios al alza, demanda fuerte y poca oferta disponible. Para quien se plantea una operación en 2026, hay varias lecturas prácticas:
- Si vendes, es un momento de máximos históricos de precio y de gran volumen de compradores, pero fijar bien el precio de salida sigue siendo determinante para no perder tiempo ni margen. Una valoración de vivienda en Bilbao ajustada al dato real de tu zona es el primer paso; si tienes prisa, revisa nuestro servicio para vender un piso en Bilbao con urgencia.
- Si compras, la financiación es hoy más accesible que hace dos años, pero la competencia por cada inmueble es alta. Ten claro el presupuesto —incluyendo impuestos y gastos— y la zona antes de empezar a buscar vivienda.
- Amplía el mapa. Como muestran los datos por municipio, salir de la capital hacia la margen izquierda o hacia otras zonas de Bizkaia puede suponer diferencias de precio muy relevantes por la misma superficie.
En cualquiera de los tres escenarios, contar con un informe de valoración basado en datos y con asesoramiento local marca la diferencia entre una operación improvisada y una decisión informada. Puedes conocer cómo trabajamos en el método Chomón.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en Bilbao
¿Cuál es el precio medio de la vivienda en Bilbao en 2026?
El último dato oficial disponible sitúa el precio de la vivienda en Bilbao en torno a los 3.512 €/m² (Gobierno Vasco, con datos del Colegio de Registradores). En el conjunto de Bizkaia, el mercado cerró 2025 en 3.389 €/m² de media en el último trimestre.
¿Ha subido mucho la vivienda en Bilbao y Bizkaia?
Sí. En Bizkaia el precio por metro cuadrado creció un +14,5% interanual en el cuarto trimestre de 2025 y cerca de un +9,6% en media anual. Las compraventas aumentaron un +14% respecto a 2024.
¿Por qué se está encareciendo la vivienda?
Por la combinación de un Euríbor más bajo (alrededor del 2%, frente a más del 4% en 2023), un fuerte aumento de la firma de hipotecas y una oferta de vivienda escasa frente a una demanda muy activa.
¿Cuánto cuesta alquilar en Bilbao?
La renta media de los contratos de alquiler en Bilbao es de aproximadamente 847 €/mes según la EMAL del Gobierno Vasco. Bilbao está declarada zona de mercado residencial tensionado.
¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una vivienda en Bizkaia?
En la compra de vivienda usada se paga el ITP: un 2,5% si es vivienda habitual y cumple los requisitos, o un 4% en el resto de casos. La vivienda nueva tributa por IVA (10%).
¿Es mejor comprar en Bilbao capital o en el área metropolitana?
Depende del presupuesto. Municipios de la margen izquierda como Barakaldo (2.762 €/m²) o Portugalete (2.802 €/m²) son entre un 20% y un 25% más económicos que Bilbao capital, mientras que Getxo (4.621 €/m²) es la zona más cara de Bizkaia.
Fuentes oficiales
- Eustat — Precio medio por m² de las compraventas de vivienda libre por territorio y trimestre (IV/2025).
- Eustat — Número de compraventas de vivienda por territorio y trimestre (IV/2025).
- Observatorio Vasco de la Vivienda / Gobierno Vasco — «La vivienda en la CAE 2024 y avance 2025».
- Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) — Gobierno Vasco.
- INE — Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (año 2025).
- Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria.
- Diputación Foral de Bizkaia — ITP/AJD.
Datos actualizados a los últimos informes oficiales publicados (cierre de 2025 y primeros datos de 2026). Las cifras del INE correspondientes a 2025 tienen carácter provisional hasta su revisión.